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管窥《民法典》中“居住权”的定位与适用

发布时间:2022-11-02 08:50:30

  摘    要:伴随着近年房价的高涨和养老压力的增大,民众的住房问题日益凸显,《民法典》对这一时代问题做出了及时积极的回应。“居住权”首次在《民法典》物权编以立法形式进行了展现。本文将从居住权的立法背景及时代价值切入来论述居住权入典的必要性,再从居住权这一章的法律建构和具体内容这两个方面来讨论居住权的具体适用,以期对我国的居住权制度的完善和社会生活中多种多样的居住权实践有所裨益。


  一、居住权的立法背景与时代价值


  居住权在2021年1月1日施行的《民法典》中作为物权编的一大亮点,以立法形式正式呈现给社会。但其进入公众视野并非首次,早在2001年《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(一)》(已废止)中就已亮相,该解释规定:夫妻离婚进行财产分割时,可以房屋的居住权对其中生活困难的一方进行帮助。1


  而在物权法律领域,首次提出“居住权”是2002年1月全国人大法工委在《关于<中华人民共和国物权法>(征求意见稿)的说明》中。最初的立法精神旨在保障社会弱势群体,让其住有所居。在该意见稿中,弱势群体也被明确,具体包括老年人、妇女及未成年人这三类人群的居住他人住房的权利。如表1所示,居住权从提出到最终入典,其动议由来已久,几经波折,条文数目变化颇多,主要由于反对声音较多,立法者有诸多顾虑。


  反对入法的理由主要有:(一)居住权适用范围较窄。反对者认为有关房屋居住方面的矛盾,若是基于家庭、亲属等人缘关系产生的,适用婚姻、继承相关法律法规中有关抚养、赡养等规定即可;若基于租赁关系产生的矛盾,可以适用合同相关法律法规的规定。(二)从适用人群来看,居住权的纠纷大多发生在亲属朋友等伦理关系间,实践中也有雇主保姆之间的个例存在。这些情形,可以通过附义务的遗嘱继承、遗赠、附条件买卖等途径来解决,大可不必专章对居住权进行立法。这些观点被人大法工委接受,最终居住权的章节被全国人大常委会在2007年的《物权法(草案)》中删除。


  但是近年来在社会实践的情形与立法者和反对学者的设想大相径庭。2012年《人民法院报》明确指出,要求确认对房屋享有居住权的请求者人数在较高位徘徊。如父母给子女集资购房,一方请求获得居住权的情形,或者离婚夫妻间、继父母与继子女间、兄弟姐妹间等要求确认居住权的诉讼请求多见。原因在于近年市场经济发展中的财富分配不均的问题和随之而来的住房矛盾逐步显现,再加上房价的急速攀升,民众为缓解住房困难,便以不同的形式在不同场合中,自发创设居住权。而伴随着财产秩序和家庭结构的变化,作为一个家庭主要财富构成的房产的所有权和居住权引发的矛盾纠纷日益增长。因此立法者注意到了社会和民众对于居住权的紧迫需求,在2018年讨论《民法典草案(征求意见稿)》时,居住权作为专章再次进入公众视野。


  居住权入典,有紧迫的时代需求和时代价值。(一)回应社会对于养老问题的迫切需求。中国社会近年老龄化加剧2,现实中失独、空巢老人的养老问题尤为迫切和艰巨。为了帮助老年人能安度晚年,以房养老是解决该矛盾的重要手段之一。(二)有利于发挥家庭职能,体现人际互帮互助。适用于婚姻家庭关系时,能保障照顾子女方和生活困难者等弱势群体住有所居。当适用于继承关系时,能保障被继承人的配偶老有所养或其他家庭成员的生活居住需求,有利于实现全社会的有序和谐。(三)充分发挥房屋的效能,促进财富的良性流动、公平合理配置。设立居住权的住宅,通过将房屋的完整所有权分割负担所有权和居住权,两者分开流转,有效回应了投资和居住两种截然不同的需求,在保障弱势群体住有所居的作用上尤为巨大。根据《民法典》第三百六十八条3规定,原则上无偿设立居住权,但又充分尊重当事人的“意思自治”,给了当事人充分的自由决定权。此条任意性规定给投资性居住权的设立留下了空间。


  二、居住权的法律建构


  居住权位于《民法典》物权编中第三分编的第十四章,分别就其定义、设立方式、不可转移性、消灭及以遗嘱方式设立居住权等5个方面6个条文进行了规定。


  在《民法典》中,归类到了“用益物权”篇中。而《民法典》的体例采用的是“总分”结构。因此当适用法律来处理居住权相关问题时,优先适用第十四章中的特别规定和具体规定;当没有相关特别规定或具体规定时,才可适用益物权编中的一般规定,再顺次适用总则编中的一般规定。另外,居住权可以通过合同和遗嘱方式设立。当采用合同方式设立居住权时,优先适用第三百六十七条的特别规定,要求采取书面要式合同的形式;如果没有特别规定就要参照《民法典》第三编合同编的相关条款进行适用。而以遗嘱方式设立居住权的,同样优先适用第三百七十一条和三百六十七条,采用书面要式遗嘱,再顺次参照第六编继承的相关规定。如此一来,居住权就与整个《民法典》的其他各编分别衔接,相互呼应,共同形成了完整自洽的中国特色社会主义的民法法律体系。


  三、居住权的内容


  《民法典》第三百六十六条对居住权进行定义。其特征包括:1.满足生活需要的用益性。用益物权的基本属性是他物权,是在他人享有的物上设定或享有的权利。属于用益物权的居住权,其客体进一步进行紧缩,仅指向他人所有的住宅。因居住权多为无偿设立,所以居住权的用益物权包括占有和使用,只为满足生活需要,并不包含收益,因此该住宅原则上不可作为商用。2.人役性与恩惠性。居住权是为特定自然人设立的物权,是人役权,具有特定的人身性。值得注意的是,《民法典》中在做出人群规定时,比最初原《物权法》讨论稿中提出的人群范围有所扩大,从最初的“特定三大类人群”扩大到“特定自然人”。此处特定自然人的范围广泛,只要在法律允许的范围内,均可由住宅的所有权人意思自治进行约定。这种变动也能体现出民法领域“意思自治”的核心价值和居住权的相关立法精神。正因居住权的人身性和其设定通常是一种恩惠行为,进而明确了其不可转让性。因此若居住权人死亡,则该住宅上设定的居住权终止,不随遗产进行继承,死亡的居住权人的同住人员则不享有居住权。


  (一)居住权的设立


  居住权的设立方式是书面合同订立居住权合同和以遗嘱方式设立居住权两种方式。并且通过对法条的解读,发现除了必须书面要式合同或者书面遗嘱之外,在《民法典》第三百六十八条,进一步增加了强制条款,即登记要件主义。登记发生主义的立法目的是明确将隶属于物权的居住权和隶属于债权的房屋租赁权进行区分,而不让性质截然不同的两个权利相互混淆。在近期居住权相关判决中,强调了要式合同和登记强制的重要性,也提醒民众今后生活中设立居住权时,形式要件是必需事项。如北京市第三中级人民法院宣判的“(2021)京03民终12983号”案例中,子女因未与房屋所有权人父母签订要式居住权合同,法院判定居住权不成立。


  但是值得注意的是,虽然第十四章只规定了两种居住权取得方式,全国人大常委会法工委的相关释义书中明确指出,法院裁判可以设立居住权。依据《民法典》第二百二十九条4,当法律裁判文书生效时,裁判文书中涉及的居住权即使不经登记,也依法设立。针对于此,我们不能忽视实践中由此所带来的风险。由于生效裁判认定居住权人享有居住权,该居住权未能在不动产登记簿上登记公示,第三人无从查阅房屋实际状况,从而势必影响交易安全,给购房者增加了风险。


  (二)居住权的消灭


  《民法典》第三百七十条规定了当居住权期限届满和居住权人死亡时,居住权消灭。居住权期限是由房屋所有权人和居住权人意思自治,合意约定。期限届满之时,居住权人以及同住的家庭成员应当将所住房屋返还所有权人;居住权人死亡时,该居住权因其人役性,并不随着继承的发生而转移到继承者上。第三百七十条还强制规定了居住权注销登记,以使该房屋所有权尽快回到圆满状态,以此保护房屋所有权人做出恩惠行为的善意和利益。


  另外居住权的客体,即该他人的房屋,如果灭失或被征收,导致居住权实现不能,也会导致居住权的消灭。


  (三)居住权人的权利


  1.关于收益权。


  《民法典》物权编中关于居住权的法条仅有6条,在权利的规定上有较大的空白,只有第三百六十六条规定了居住权人享有占有和使用的权利,排除了收益的权利。但在第三百六十九条5,在做出该负担房产不得出租而收益的强制性规定之外,又加了一款任意性规定。此法条看似矛盾,但结合立法者的目的,可以明确:在居住权人是否有收益的权利这点,完全尊重双方当事人的意思自治,究其动因是更有效地促进财富的分配流动。若通过书面形式订立的居住权合同中,明确约定了可以由居住权人部分出租房屋并获得租金,则居住权人有出租收益的权利。若没有约定或者约定不明,我们视为只有占有和使用的权利。


  2.物上代位请求权。


  设立了居住权的房屋,如果被征收、征用或被他人毁损,有了替代物时,那么居住权基于物权的属性,可延伸到替代物的用益权上,即享有物上代位权。若因为征收,产生相应的补偿款,或者获得了替代房,再如由于第三人侵权,产生了赔偿费、保险费,则居住权人有权在居住权合同中约定的期限内进行延伸,包括在替代房上获得居住权,或者获得相应的补偿款或者赔偿款等。


  (四)居住权人的义务


  法条并未明确规定相关义务,但居住权设立的基础是他人所有的房屋,因此对该房屋及其附属设施的占有、使用,可参照《民法典》合同编第十四章租赁合同中的相关法条。虽然居住权作为物权,与债权所属的租赁权在性质上截然不同,前者更稳定和独立,但在对他人房屋的利用、占有、日常维护和改良修缮等方面有诸多类似之处,所以可以比较参照租赁权的相关法条。


  而在房屋的维修费用上,常规维护抑或重大维修,其产生的费用该由谁来承担?在这点上,立法者有意留下了“开放式的法律漏洞”。针对这一问题,笔者的观点是,若是通过合同方式设立居住权的,既然居住合同的设立有很大的意思自治空间,则合同双方当事人可以就该事项做出明确约定。若未约定或约定不明,或是通过遗嘱方式、生效裁判方式设立的居住权,可以看该维修的获益对象是谁,来决定其费用承担。如是常规一般维护,其服务及受益于居住权人,则居住权人自己承担该项费用。但若是重大维修,其受益者是房屋的所有权人,则该费用可以由所有权人来承担,也能与设立居住权的目的实现逻辑自洽。


  四、结论


  党的十九大报告明确指出未来的住房制度是以“实现全体人民住有所居为最终目标”。而居住权入典是对“住有所居”的积极回应,是立法的一大进步。居住权仅6个条文立法,在千变万化的社会实践中,疏漏不可避免,这就需要在法律适用中进一步补充相关配套规则。如居住权自登记时设立,那么登记的具体程序如何?这点在《不动产登记暂行条例》中尚无所规。另外,居住权的颁布,也提醒在购买二手房时不仅需要查询房屋的权属、司法查封、设立抵押等情况,还应注意查询房屋是否登记、设立居住权。


  注释


  1参见2001年《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(一)》第二十七条第三款:离婚时,一方以个人财产中的住房对生活困难者进行帮助的形式,可以是房屋的居住权或者房屋的所有权。


  2(1)参见《2020年度国家老龄事业发展公报》:截至2020年11月1日零时,全国60周岁及以上老年人口26402万人,占总人口的18.70%;全国65周岁及以上老年人口19064万人,占总人口的13.50%;全国老年人口抚养比为19.70%,比2010年提高了7.80个百分点。


  3(2)参见《民法典》第三百六十八条:居住权无偿设立,但当事人另有约定的除外。


  4(1)参见《民法典》第二百二十九条:因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。


  5(2)参见《民法典》三百六十九条:设立居住权的住宅不得出租,但是当事人另有约定的除外。


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